Que couvre un dépôt de garantie ?

Dépôt de garantie

Au moment de louer un logement, plusieurs démarches doivent être menées conformément aux textes de loi mis en vigueur. Parmi les impératifs de la location, il y a le dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme d’argent délivrée par la locataire au bailleur et qui lui sera restituée à la fin du bail.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ? Que couvre-t-il ?

Dans le cadre d’une location, le locataire confie au bailleur une somme d’argent pour couvrir les défaillances éventuelles. En d’autres termes, si le locataire déroge au paiement du loyer, le propriétaire a le droit de déduire les mensualités manquantes de ce dépôt. Celui-ci constitue alors une garantie pour le bailleur. Cette opération est souvent confondue avec le cautionnement qui, de son côté, représente l’acte par lequel une personne ou un patrimoine est considéré comme une garantie accordée au bailleur si le locataire n’honore pas les obligations consenties dans le contrat. Par exemple, en tant que locataire, un membre de votre famille ou un ami peut se présenter comme caution. Il devra, dès lors, payer vos loyers, vos charges et couvrir les frais relatifs aux dommages causés dans le local en question.

De manière plus précise, le bailleur possède l’entière liberté de déduire du dépôt le loyer et les charges impayées ainsi que les frais de réparations effectuées dans l’appartement, la maison ou le local commercial loué. Il pourra aussi s’en servir pour payer la taxe d’habitation et diverses charges récupérables. Notez toutefois que ce dépôt inclut certaines sommes d’argent comme les pénalités prévues dans le bail si le locataire tarde à payer son loyer. Il englobe aussi les frais pris en charge par le propriétaire pour les opérations de recouvrement des impayés. Les frais de remise en état du logement ou du local commercial dus à l’usure liée au temps sont également comptés dans ce dépôt.

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Le montant du dépôt

La somme déposée varie en fonction du régime du contrat de location, mais elle doit impérativement y être indiquée. Pour un mois de loyer, le dépôt est inférieur ou égal à une mensualité en ce qui concerne les locaux vides. Pour 2 mois, il ne doit pas dépasser 2 mois de loyer hors charge s’il s’agit d’une location meublée, d’un logement social du type HLM ou d’un logement conventionné hors secteur social conformément à la loi appliquée à partir du 27 mars 2014. Il y a aussi le montant libre qui peut être fixé par les deux parties au moment de la signature du contrat et qui ne correspond à aucune restriction. Il est important de rappeler que le montant consenti ne peut être modifié tout au long de la durée du contrat. Cependant, le propriétaire a tout à fait le droit d’augmenter cette somme sous réserve de la sauvegarde pour la rendre au locataire lorsque le bail prend fin.

Il convient alors de se demander si ce dépôt est obligatoire. La réponse est : non ! Cette somme d’argent au profit du bailleur est facultative. Cependant, si le propriétaire renonce à ce droit au moment de la rédaction du contrat, il devra prendre, à sa charge, toutes les dégradations constatées dans son local ainsi que les mensualités impayées. En réalité, il est rare qu’un contrat de location ne contienne pas cette clause. La plupart des bailleurs attachent une attention particulière à cette garantie pour préserver leurs droits et protéger leur bien immobilier.

La restitution du dépôt de garantie

Dans un premier temps, il est important de rappeler que la restitution du dépôt de garantie se fait une fois que le contrat est fini. De manière plus précise, ce délai correspond au moment où le locataire rend les clés au bailleur, que ce soit de main en main ou par le biais d’un courrier recommandé doublé d’un accusé de réception. En choisissant la deuxième alternative, le locataire est dans l’obligation de communiquer son adresse au propriétaire.

De manière générale, le délai est fixé en fonction des dégâts constatés dans le logement au moment où le locataire a quitté les lieux. En l’absence de dommages, la somme sera restituée au bout d’un mois maximum. Dans le cas contraire, ce délai est prolongé jusqu’à 2 mois. Par ailleurs, la location dans une copropriété obéit à une réglementation spécifique dans la mesure où le bailleur a le droit de retenir 20 % du dépôt à partir du moment où il a effectué un arrêté des comptes provisoires. Le locataire devra alors attendre la fin de l’arrêté annuel de l’immeuble pour percevoir la somme qu’il a avancée. L’accord final se fait entre les deux parties du contrat de location qui peuvent tout à fait solder leurs comptes dans l’immédiat.

Si le dépôt n’est pas restitué dans les délais convenus, il sera majoré d’un montant qui correspond à 10 % du loyer hors charges.

A noter : C’est le bailleur qui doit rendre le dépôt au locataire. Dans des cas exceptionnels, ce sera son représentant légal ou son héritier.

Les solutions à l’amiable pour résoudre un désaccord

Les problèmes survenus entre les deux parties peuvent se résoudre à l’amiable. Il s’agit toutefois d’une procédure judiciaire où le bailleur et le locataire ont la possibilité de se rétracter et de demander une éventuelle réconciliation. L’accord à l’amiable peut également avoir lieu en présence d’une commission départementale de conciliation. Cette démarche reste facultative et n’implique pas de frais, mais peut toutefois permettre de résoudre le litige. Si la commission parvient à trouver un accord entre les parties concernées, un acte de réconciliation officiel sera signé et l’affaire définitivement close. Dans le cas échéant, un avis sera rédigé et constituera une preuve au moment de lancer un procès.

Les recours contentieux

Il y a ici deux cas de figure. Dans un premier temps, vous pouvez obtenir l’injonction de payer. Il s’agit d’une procédure légale permettant de bénéficier de la décision du juge. Vous pouvez faire appliquer cette injonction en faisant appel à un huissier de justice qui vous aidera à recouvrir vos créances. Pour cela, vous devez adresser votre requête au greffe de la juridiction compétente. Vous pouvez alors récupérer votre dépôt à condition que les motifs d’opposition ne soient pas jugés valables par la cours. Cette procédure peut être menée de manière autonome sans devoir vous faire représenter par un avocat.

Le second et dernier recours en cas de contentieux, c’est le tribunal d’instance qui possède les prérogatives exclusives pour intervenir en cas de dépôt non restitué. Notez que depuis le 1er juillet 2017, les juridictions de proximité ont été supprimées. Rappelons aussi que le procès peut se dérouler sans la présence d’un avocat et que la procédure se fait oralement.

A savoir: Il existe une alternative intéressante au dépôt évoqué dans cet article. Il s’agit de la garantie autonome où une tierce personne s’engage, à la place du locataire, à couvrir les dépenses et les créances en cas de défaillances.

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